C’est facile vous connaissez déjà toutes les caractéristiques de votre appartement, sa surface, son nombre de pièces, son quartier…
Maintenant il faut rechercher « son jumeau » sur les portails comme Leboncoin, Seloger, Bien’ici…
Trouvez-en un premier dans le même quartier et un deuxième avec des caractéristiques identiques. Cela vous permettra d’obtenir un premier positionnement dans votre estimation.
En fonction des particularités de l’appartement n’hésitez pas à être plus souple sur les critères de recherche.
Perdez-vous sur les portails, amusez-vous soyez curieux regardez les autres appartements, leurs photos. Prenez conscience de ce que vous pouvez avoir avec le budget que vous aviez en tête.
⚠️ Il faut avoir conscience que les biens en lignes ne sont pas toujours bien évalués. Certains sont sur évalués cela se repère lorsqu’ils sont en lignes depuis un certain temps.
Pour estimer seul son appartement il est utile de prendre connaissance des appartements vendus dans votre quartier. L’accès au site DVF est ouvert à tous et permet de connaitre les informations suivantes :
Ces données sont intéressantes puisqu’elles vous indiquent le vrai prix de vente. Vous avez accès au montant définitif.C’est-à-dire en prenant en compte les négociations.
Ces renseignements sur les transactions immobilières passées permettent de connaitre le prix de son appartement.
Si vous trouvez une vente dans votre immeuble.
Dans ce cas, estimer son appartement sans agence est simplifié. Il est possible de faire un produit en croix = (Prix de l’appt vendu X M2 de l’appt à vendre) / m2 de l’appt vendu).
Reste ensuite à affiner en prenant en considération les facteurs qui impactent le prix de vente et l’année de la vente. Un bien de 2018 n’a pas la même valeur qu’en sortie de Covid 19 ou qu’en 2022.
À emplacement équivalent, ce qui va principalement jouer sur le prix sont la surface et l’état globale de l’appartement.
Pour au mieux estimer seul son appartement il faut cliquer sur le plus de transactions et leurs caractéristiques (m2 vendus, date de vente, adresse exacte)
À ce stade et avec ces éléments il est obtenu une fourchette concernant le prix de vente de son appartement et maintenant vous connaissez peut-être le prix de vente ou d’achat de vos voisins.
N’hésitez pas à bien analyser les biens vendus. Allez sur google earth ou streeview pour observer l’aspect extérieur de l’immeuble.
Il faut faire attention dans la mesure où vous n’avez pas accès ni aux photos intérieures ni à l’état des espaces communs des appartements vendus.
De nombreux éléments vont jouer sur le prix d’un appartement
Il y a les :
| Éléments | Influence sur le prix de vente | |
|---|---|---|
| Balcon | + 8% | |
| Vis-à-vis | - 10 % | |
| Environnent bruyant | - 15% | |
| Dpe | - 3% à - 10% | |
| Locataire dans les lieux | - 10% à - 20% | |
| Étage | RDC : - 6%, + 2% par étage | |
| Vue et orientation | + 10% + 20% (pour les plus belles vues) - 10% pour les vues sombres | |
| Parking : | + 10 000€ et jusqu’à + 20 000 € pour Paris et les hypers centres des grandes métropoles | |
| Immeuble en mauvais état : | - 15% | |
| État globale | À rafraichir : jusqu’à - 10% À rénover : Jusqu’à - 20% Refait à neuf : + 15% |
L’impact du balcon sur le prix de vente va dépendre de :
Avoir un vis-à-vis est un désagrément en termes d’intimité mais est un obstacle à la lumière naturelle. Pour les vis-à-vis de moins de 10 mètres la décote est de 10%.
Ce n’est pas un secret, un appartement situé sur un boulevard ou en dessus d’un bar perd en désirabilité. La baisse est de l’ordre de 20% sur le prix.
Le prix de l’énergie et les considérations écologiques contemporaines font que les mauvais DPE induisent une dépréciation de -3% à –6% sur l’estimation de l’appartement. Une mauvaise performance énergétique reste moins conséquente pour un appartement que pour l'estimation d'une maison.
D’une part l’acheteur ne pourra jouir pleinement de sa propriété et avec le régime protecteur des locataires, un bien occupé peut subir une baisse de prix jusqu’à 20%.
La décote est moins importante dans les cas où :
La différence de prix entre le RDC et le dernier étage peut aller jusqu’à 20 %. Cette variation va dépendre des résidences.
L’impact de l’étage sur le prix est corrélé à la présence d’un ascenseur dans l’immeuble.
Les doubles orientations Ouest/Est et Sud offrent une plus-value à l’appartement. Si la vue donne sur un monument, une place historique, la mer, l’appartement voit sa valeur augmenter de 5% jusqu’à 20% selon le caractère exceptionnel du panorama.
Disposer d’un emplacement réservé en ville est une commodité plus qu’appréciée. Un avantage qui se répercute sur le prix du logement, de + 10 000€ à + 20 000€ pour les centres urbains les plus sollicités.
Un appartement dans un immeuble haussmannien se vend plus cher qu’un appartement dans un immeuble des années 70.
(NB : une première réglementation sur l’isolation thermique voit le jour en 1974. Les immeubles construits avant cette date n’ont pas une bonne isolation thermique et phonique).
Outre l’année de construction de l’immeuble, c’est son état général qui va influer sur l’estimation. Des espaces communs détériorés, une façade à renouveler, … vont faire baisser le prix du bien (-10%)
Il faut compter 800€/m2 pour une rénovation (changement de destination de pièces, plomberie, électricité chauffage, …)
Pour un rafraîchissement, il faut compter 250€/m2.
Selon les pièces concernées, il est parfois possible de soustraire le coût des travaux à réaliser sur le prix d’un appartement équivalent mais rénové.
Un appartement neuf avec un bon standing fait monter le prix de +10% voir +20%.
NB : il est possible de connaître une décote si vous avez acheté votre appartement neuf et que vous le revendez rapidement.
Il est important de reconnaitre les points forts et faibles de votre logement, ils vont influer sur l’estimation et lors de la négociation et etre relevés lors des visites.
Il faut avoir un regard objectif.En tant que vendeur, on a tendance à ne pas voir les défauts de son bien ou du moins à s’y être habitué.
⚠️Les pourcentages indiqués ont une valeur indicative, ce n’est pas une règle absolue.
Les agents immobiliers et le notaire ne suivent pas un schéma mathématique. Ils font état du marché et prennent en considération les particularités de l’appartement. Estimer seul son appartement est plus qu’accessible si on est objectif et méthodique.
La recette pour estimer son appartement à un ingrédient principal : une grande dose de comparaison. Comparer avec les biens en lignes sur les portails mais aussi avec les biens vendus sur DVF.
Pour estimer seul son appartement, un autre outil à connaître est le site Figaro Immobilier.
Dans la catégorie prix de l’immobilier il vous suffit de taper le nom de votre ville dans la barre de recherche pour obtenir :
L’immobilier est un marché comme les autres où la loi de la concurrence règne. Pour bien se positionner dans ce marché il faut être attractif par rapport aux appartements similaires.
Ce qui fait le prix de l’appartement à 80% est son emplacement et 20% ses prestations.
L’estimation de l’appartement prend la forme d’une fourchette à dix, vingt mille euros près.
Pour fixer le montant définitif il faut prendre divers facteurs.
Cela a le double avantage d’une part de montrer aux acheteurs que l’estimation est plus précise et d’autre part de donner une impression que la somme est moins conséquente. Le cerveau humain a tendance à simplifier le calcul en prenant en considération que les dizaines.
(Exemple, préférez 247 00€ à 250 000€ ou 580000€ à 600 000€ )
⚠️ Attention à ne pas surévaluer son appartement. Ce n’est pas un bon pari. Le risque est de louper des acheteurs potentiels. Ce qui est d’autant plus vrai en 2023 et les taux actuels qui freinent le pouvoir d’achat immobilier et redonnent plus de poids aux acheteurs dans la négociation.