Répondre à la question combien vaut mon bien est toujours utile soit dans le cadre d’une vente ou par simple curiosité. Estimer seul sa maison c’est possible. La clé réside dans la comparaison et l’objectivité. Voici la méthode à suivre pour connaitre la valeur de son bien.
Ce qui détermine un prix c’est la loi de l’offre et de la demande. Rien de tel que de faire un tour sur Leboncoin ou Seloger pour connaitre le marché.
Vous connaissez déjà toutes les caractéristiques de votre maison. Il faut maintenant les reproduire dans l’espace dédié dans le portail d’annonce. Vous y trouverez des maisons sensiblement proches de la vôtre.
Évidemment votre habitation est unique et a ses particularités. N’hésitez pas à être plus souple sur les critères de recherche, ouvrir aux communes voisines, avec des volumes différents, afin d’améliorer le positionnement de votre bien sur le marché.
Perdez-vous sur les portails, amusez-vous soyez curieux regardez les maisons, leurs photos et regardez ce que vous pouvez avoir avec le budget que vous aviez en tête.
⚠️ Il faut avoir conscience que les biens en lignes ne sont pas toujours bien évalués. Certains sont sur évalués cela se repère lorsqu’ils sont en lignes depuis un certain temps. Connaître le prix des maisons concurrentes est d’une grande aide pour l’estimation. Cette estimation peut être complétée par la connaissance des transactions antérieures.
L’état donne l’accès à toutes les informations sur les transactions immobilières via son site DVF :
Vous avez accès aux :
Tous ces renseignements permettent d’estimer gratuitement sa maison tout en gagnant en fiabilité. Ces données sont d’autant plus intéressantes qu’elles vous indiquent les vrais prix des transactions dans votre secteur. Vous avez accès au montant définitif, c’est-à-dire en prenant en compte les négociations.
Regardez plusieurs transactions. Surtout prenez en considération tous les éléments. La surface joue évidemment beaucoup mais il en va de même pour la date de transaction. Un bien n’a pas la valeur en 2018 qu’en sortie de Covid 19 ou qu’en 2022.
Il ne faut pas hésiter à bien analyser les biens vendus voir à se rendre sur google earth ou streeview pour observer le charme ou non du bien, son état global…
Tout cela en gardant à l’esprit que cet outil ne donne pas accès aux photos intérieures ni à l’aspect extérieurs au moment de la vente. Ces comparaisons permettent positionner votre bien sur le marché.
L’estimation s’affine et c’est peut-être une bonne surprise. L’outil DVF peut aussi servir à simplement connaître le prix de vente ou d’achat du voisinage. Des éléments intrinsèques à votre maison vont influer sur le prix de vente.
De nombreux éléments vont jouer sur l’estimation de votre maison.
Il y a les :
Une maison est généralement vendue avec son jardin, sa présence est parfois un critère de recherches des acheteurs. Un jardin de bonne superficie, bien agencé (en longueur et pas simplement autour du bien), végétalisé est un véritable atout. Cela augmente l’estimation de sa maison de 15% à 20%. L’influence des espaces extérieurs va différer en milieu rural ou urbain. En ville, la taille du jardin va augmenter le prix. À l’inverse, en campagne avoir un « petit » ou pas de jardin va avoir tendance à faire dévaluer le bien.
À noter que l’évolution du prix de vente n’est pas proportionnelle au m2 du terrain. De grands espaces impliquent de l’entretien, ce qui ne va pas convenir à tout le monde. Disposer de plusieurs milliers de m2 d’espaces verts va rentrer dans les éléments « coup de cœurs ».
Cependant si l’urbanisme en vigueur l’autorise, avoir une grande parcelle qui peut être scindée va conduire à une valorisation à la hausse du bien.
Plus généralement, il faut prendre en compte la teneur du jardin, s’il y a des arbres, des parterres de fleurs, une piscine…
Le coût d’une construction d’une piscine est généralement absorbé dans le prix de vente. Une maison avec piscine se vend de 5% à 20% plus cher.
La plus-value va dépendre
Être dans un rayon d’un 1km soit 10 minutes à pied d’un arrêt de transport en commun est recherché. La perspective de déplacement en transport en commun séduit les acheteurs en ce qu’elle permet l’autonomie des adolescents du foyer et offre une alternative à la voiture.
Entre deux maisons identiques l’écart de prix entre celle à proximité d’un arrêt de transport en commun et une isolée peut aller jusqu’à 20%.
Dans la catégorie des transports il y a la proximité avec les gares qui est également prisée. La mobilité offerte par le train fait grimper le prix. Il est souvent donné l’exemple de Bordeaux qui a vu ses prix augmenter de 40% depuis le lancement de la ligne LGV 🚄.
Une maison proche des gares oui mais pas trop près des rails.
Des points indésirables et mal perçus par les acheteurs vont induire une décote du prix. Pour bien estimer seul sa maison il est important de les prendre en compte. Il peut s’agir d’un vis-à-vis causé par la hauteur d’un immeuble voisin, d’une route très passante et bruyante devant la maison, derrière la maison la présence d’une ligne de chemin fer, …
Ces points ne vont pas empêcher la vente mais ils sont à prendre en compte dans la fixation du prix. Pour compenser cette perte votre maison possède peut-être des prestations supérieures ou des atouts de charme propices aux coups de cœurs.
La réponse est oui !
Le coup de cœur est propre à chacun mais de manière générale il peut être provoqué par le charme de l’ancien; parquet, cheminée moulure, architecture d’époque, par une sensation d’espace offerte par les extérieurs ou les volumes intérieurs, par la localisation parfaite de la maison.
Par définition il est difficile de chiffrer ces atouts dans l’estimation, mais ils vont fortement influer sur la décision d’achat.
Dans la catégorie coups de cœur il est aussi possible de citer l’état général du bien.
Une maison entièrement rénovée peut faire augmenter son prix de vente de 20%.
À l’inverse si votre bien a besoin de quelques travaux le coût de ses travaux peut être retranché au prix de vente.
Des travaux réalisés dans les pièces majeures sont les plus valorisés. Une cuisine avec un bon standing est recherchée et peut faire augmenter le prix de vente de plus de 10 000 €.
Les acheteurs apprécient ces éléments mais il ne faut pas les surestimer, la décision d’achat porte davantage sur la localisation du bien que sur la couleur des murs.
En immobilier le prix d’un bien est principalement déterminé par sa localisation. Pour estimer seul sa maison il ne peut être fait l’impasse des prix pratiqués dans le secteur.
Il y deux niveaux géographiques :
Une grande partie de l’estimation sur le prix m2 dans le secteur. Un bon outil pour le connaître est le site Figaro Immobilier dont l’onglet prix de l’immobilier.
Le prix est indiqué en fonction du type de bien, de sa surface et bien entendu en fonction de la zone géographique. Ce site vous communique également l’évolution du prix du m2 sur les dernières années, la durée de publication moyenne et le volume de vente et de bien en ligne, ce qui permet d’indiquer le mois optimum pour vendre son bien.
Les diagnostics immobiliers sont amenés à jouer un rôle plus important dans l'estimation d'une maison. Aujourd’hui avec la nouvelle réglementation, il faut se dire qu’un score de C est bien et un de D est bon. Les notes A et B sont pratiquement réservées aux maisons neuves.
Avec le prix de l’énergie actuel les passoires thermiques sont mal vues par les acheteurs. Une baisse du prix de 10% peut être appliquée à l’estimation. L’impact sur le prix d’un mauvais dpe est d’autant plus important que votre maison est grande.
Vous pouvez vous rendre sur le site maprimerenove pour vous renseigner sur les éventuelles aides de l’état pour la rénovation énergétique.
Tous les points forts de la maison vont augmenter naturellement le prix de vente de la maison mais sont également à valoriser lors de la prise des photos.
Il y a trois points à retenir pour estimer sa maison seul :
Il n’y a pas de formule mathématique à suivre. La valeur d’une maison est le fruit de son environnement et de son emplacement et le prix s’affine avec les prestations que le bien est en mesure de proposer.
Il faut que le prix soit cohérent avec votre bien et les attentes du marché. Il ne faut pas vous demander « Combien je veux vendre ma maison ?»mais « Aujourd’hui à combien je serais prêt l’acheter ? »
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